律師解讀

本案是典型的因物業(yè)服務(wù)瑕疵引發(fā)的業(yè)主拒交物業(yè)費糾紛，核心爭議焦點在于業(yè)主拒交物業(yè)費的合理性、物業(yè)公司的服務(wù)義務(wù)邊界及雙方責(zé)任的平衡，結(jié)合《民法典》相關(guān)規(guī)定及司法實踐，具體解讀如下：

其一，物業(yè)公司的核心義務(wù)界定。根據(jù)《民法典》第九百四十二條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護相關(guān)設(shè)施，維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。本案中，物業(yè)公司未在小區(qū)相關(guān)區(qū)域設(shè)置監(jiān)控，導(dǎo)致劉某自行車丟失后無法協(xié)助查找，且對房屋漏水、墻壁發(fā)霉問題未采取有效維修措施，未全面履行物業(yè)服務(wù)合同約定的安保及維修義務(wù)，已構(gòu)成違約。

其二，業(yè)主拒交物業(yè)費的法律邊界。《民法典》第九百四十四條明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。但本案中，劉某拒交物業(yè)費系因物業(yè)公司長期未解決服務(wù)瑕疵，并非無正當(dāng)理由拖欠，該抗辯具有一定合理性；同時需明確，業(yè)主不能以物業(yè)存在服務(wù)瑕疵為由完全拒交物業(yè)費，僅可據(jù)此主張減免部分費用，本案調(diào)解協(xié)議中劉某支付5000元物業(yè)費（低于拖欠總額6970元），正是法院結(jié)合物業(yè)違約程度對費用進行的合理調(diào)整，符合司法實踐中“權(quán)責(zé)對等”的裁判原則。

其三，調(diào)解結(jié)案的法律意義。物業(yè)服務(wù)合同糾紛具有較強的人身關(guān)聯(lián)性和社區(qū)性，調(diào)解方式既能化解雙方矛盾、減少訴累，也能兼顧雙方合法權(quán)益——既明確了業(yè)主繳納物業(yè)費的法定義務(wù)，也督促物業(yè)公司正視服務(wù)短板、履行合同義務(wù)，避免矛盾進一步激化，這也是此類糾紛司法處理的優(yōu)先選擇。

律師能做的

針對此類物業(yè)服務(wù)合同糾紛，律師可結(jié)合雙方當(dāng)事人的身份（業(yè)主/物業(yè)公司），提供針對性的法律幫助，全程協(xié)助化解矛盾、維護合法權(quán)益，具體可分為以下兩類：

一、針對業(yè)主（如本案中的劉某）：1.  證據(jù)梳理與固定，協(xié)助業(yè)主收集物業(yè)公司未履行服務(wù)義務(wù)的相關(guān)證據(jù)（如溝通記錄、房屋漏水及墻壁發(fā)霉照片、監(jiān)控缺失的證明、投訴記錄等），為主張物業(yè)違約提供支撐；2.  法律抗辯與維權(quán)，在物業(yè)公司起訴催交物業(yè)費時，代理業(yè)主出庭應(yīng)訴，以物業(yè)存在服務(wù)瑕疵為由提出合理抗辯，主張減免相應(yīng)物業(yè)費，同時可協(xié)助業(yè)主另行起訴，要求物業(yè)公司承擔(dān)違約賠償責(zé)任（如自行車丟失的合理損失、房屋維修的相關(guān)費用）；3.  協(xié)商與調(diào)解，代理業(yè)主與物業(yè)公司溝通協(xié)商，明確物業(yè)整改義務(wù)及物業(yè)費減免方案，協(xié)助參與法院調(diào)解，爭取有利的調(diào)解結(jié)果；4.  法律指導(dǎo)，告知業(yè)主合法維權(quán)路徑，避免業(yè)主因不當(dāng)拒交物業(yè)費承擔(dān)額外法律風(fēng)險，同時指導(dǎo)業(yè)主如何規(guī)范留存證據(jù)、理性表達訴求，避免矛盾升級。

二、針對物業(yè)公司：1.  合規(guī)梳理與風(fēng)險防范，協(xié)助物業(yè)公司排查服務(wù)流程中的漏洞（如安保措施、設(shè)施維修、投訴處理等），對照《民法典》及物業(yè)服務(wù)合同約定，規(guī)范服務(wù)行為，避免因服務(wù)瑕疵引發(fā)糾紛；2.  催收與訴訟代理，代理物業(yè)公司向拖欠物業(yè)費的業(yè)主發(fā)送催繳通知，協(xié)商催收事宜，對協(xié)商無果的，代理物業(yè)公司提起訴訟，依法追討拖欠的物業(yè)費及相關(guān)費用；3.  糾紛應(yīng)訴與抗辯，在業(yè)主以服務(wù)瑕疵為由拒交物業(yè)費并提起訴訟時，代理物業(yè)公司出庭應(yīng)訴，協(xié)助梳理物業(yè)服務(wù)已履行的相關(guān)證據(jù)（如服務(wù)記錄、巡檢記錄等），反駁業(yè)主的不合理訴求，明確物業(yè)與業(yè)主的責(zé)任邊界；4.  調(diào)解與整改指導(dǎo)，協(xié)助物業(yè)公司參與調(diào)解，結(jié)合服務(wù)瑕疵程度，協(xié)商確定合理的費用調(diào)整方案，同時指導(dǎo)物業(yè)公司制定整改措施，完善服務(wù)流程，減少此類糾紛的再次發(fā)生。