歸隱田園是中國人幾千年來不變的夢，但要實(shí)現(xiàn)這個(gè)夢，一個(gè)必不可少的前提是宅基地！宅基地使用權(quán)是指民事主體依法對集體土地享有的占有和使用的權(quán)利，作為農(nóng)村村民的一項(xiàng)重要福利，它可以轉(zhuǎn)賣嗎？可以繼承嗎？房屋繼承律師帶你看一則案例：

　　案例介紹

　　張某與王某為夫妻關(guān)系，2012年，二人立下遺囑，遺囑中確認(rèn)其所在戶的宅基地及地上附屬房屋歸幺女小張所有。

　　2024年，張某去世， 2020年，王某去世。二老去世后，就房屋繼承問題，小張的哥哥和姐姐訴至法院，他們認(rèn)為小張系非農(nóng)戶籍，不能繼承農(nóng)村宅基地，故遺囑應(yīng)當(dāng)無效。

　　法院判決

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，小張的父母生前已就相應(yīng)土地使用權(quán)進(jìn)行了合理合法處分，二老在世時(shí)，小張亦承擔(dān)了主要的贍養(yǎng)義務(wù)，并參與出資建造了該房屋，其繼承權(quán)利并不存在戶籍障礙。最終法院判決遺囑有效。

　　宅基地使用權(quán)常見問題

　　1.農(nóng)村宅基地歸誰所有？

　　農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有。

　　法條鏈接：根據(jù)《中華人民共和國憲法》第十條規(guī)定，城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第九條規(guī)定，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

　　2.宅基地使用權(quán)的取得有何限制？

　　農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定，不得占用永久基本農(nóng)田，并應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行審批建設(shè)，出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

　　法條鏈接：《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

　　3.宅基地使用權(quán)能否被繼承？

　　分為兩種情況，若宅基地上尚未建有房屋，宅基地使用權(quán)不能被單獨(dú)繼承；若宅基地上已經(jīng)建有房屋，基于“地隨房走”、“房地一體”的原則，宅基地使用權(quán)也隨之發(fā)生繼承。

　　相關(guān)鏈接：根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一千一百二十二條規(guī)定，遺產(chǎn)是自然人死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)。依照法律規(guī)定或者根據(jù)其性質(zhì)不得繼承的遺產(chǎn)，不得繼承。宅基地使用權(quán)因與特定社會身份相關(guān)，具有專屬性，只能由特定的民事當(dāng)事人享有。但是，若宅基地上已經(jīng)建有房屋，該房屋屬于村民所有，法律并未限制地上房屋的繼承。自然資源部等多部門聯(lián)合對“十三屆全國人大三次會議第3226號建議”作出明確答復(fù)：農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動產(chǎn)登記。

　　4.宅基地使用權(quán)能否出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員？

　　很多村民由于進(jìn)城居住生活，考慮到農(nóng)村房屋閑置，便產(chǎn)生了出售房屋以獲取相應(yīng)財(cái)產(chǎn)利益的想法，但是，宅基地使用權(quán)不得出賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，雙方之間簽訂的買賣合同是無效的。

　　相關(guān)鏈接：根據(jù)《中華人民共和國民法典》第三百六十三條規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定；第一百五十三條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定，國家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。2018年出臺的《中共中央國務(wù)院關(guān)于實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》提出要深化農(nóng)村土地制度改革：完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)，不得違規(guī)違法買賣宅基地，嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制，嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館。

非農(nóng)子女也能繼承農(nóng)村宅基地？法院判例明確 “房地一體” 核心規(guī)則 —— 農(nóng)村宅基地使用權(quán)繼承與轉(zhuǎn)讓法律要點(diǎn)全解析

一、案例復(fù)盤：非農(nóng)戶籍女兒繼承宅基地案的裁判邏輯

1. 案件核心事實(shí)：張某與王某夫婦立遺囑將戶內(nèi)宅基地及地上房屋歸幺女小張所有，二老去世后，小張的哥哥、姐姐以小張系非農(nóng)戶籍為由，主張遺囑無效、其不能繼承宅基地，訴至法院。

2. 法院裁判要點(diǎn)：法院認(rèn)定遺囑有效，核心理由包括：

• 二老生前已合法處分土地使用權(quán)，小張承擔(dān)主要贍養(yǎng)義務(wù)且參與房屋出資建造，符合繼承的倫理與事實(shí)基礎(chǔ)。

• 宅基地上建有房屋，遵循 “房地一體” 原則，小張繼承房屋的同時(shí)取得宅基地使用權(quán)，非農(nóng)戶籍并非繼承的法律障礙今日頭條。

• 自然資源部等多部門答復(fù)明確，城鎮(zhèn)戶籍子女可依法繼承農(nóng)村房屋并辦理不動產(chǎn)登記，為裁判提供政策支撐。

二、宅基地使用權(quán)的核心法律問題與權(quán)威解答

（一）宅基地所有權(quán)歸屬：集體所有是根本前提

• 法條依據(jù)：《憲法》第十條、《土地管理法》第九條明確宅基地屬于農(nóng)民集體所有今日頭條。

（二）宅基地使用權(quán)的取得限制：身份與 “一戶一宅” 雙重約束

1. 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過省級規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。

2. 選址需符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審核批準(zhǔn)。

3. 出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

• 法條依據(jù)：《土地管理法》第六十二條。

（三）宅基地使用權(quán)的繼承規(guī)則：“房地一體” 是關(guān)鍵

• 政策依據(jù)：自然資源部等多部門答復(fù)明確，農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可由城鎮(zhèn)戶籍子女繼承并辦理不動產(chǎn)登記。

（四）宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓限制：僅限本集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)

1. 合法流轉(zhuǎn)條件：

• 轉(zhuǎn)讓雙方須為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

• 受讓人符合 “一戶一宅” 等宅基地申請條件。

• 轉(zhuǎn)讓需經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織同意，且隨房屋一并轉(zhuǎn)讓。

2. 法律依據(jù)：《民法典》第三百六十三條規(guī)定宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓適用土地管理法律；《土地管理法》第六十二條鼓勵盤活閑置宅基地，但嚴(yán)禁違規(guī)買賣今日頭條。

三、非農(nóng)戶籍子女繼承宅基地的實(shí)務(wù)操作要點(diǎn)

1. 繼承的前提：宅基地上必須建有房屋，無房屋則無法繼承宅基地使用權(quán)南通市海門區(qū)人民政府。

2. 登記與使用限制：

• 可憑遺囑、死亡證明、親屬關(guān)系證明等材料辦理不動產(chǎn)登記，證書附記欄注記 “本集體原成員住宅合法繼承人”。

• 非農(nóng)戶籍繼承人對房屋可修繕維護(hù)，但不得翻建、改建、擴(kuò)建，房屋不可居住時(shí)，宅基地由集體收回。

3. 證據(jù)留存：需準(zhǔn)備遺囑 / 法定繼承證明、房屋權(quán)屬證明、轉(zhuǎn)賬 / 出資記錄、贍養(yǎng)證明、戶籍與身份材料等，確保繼承的合法性與事實(shí)性。

四、司法與實(shí)務(wù)啟示

1. 破除 “非農(nóng)戶籍不能繼承” 的誤區(qū)：非農(nóng)戶籍子女繼承的是房屋，而非宅基地所有權(quán)，“地隨房走” 是合法取得宅基地使用權(quán)的核心路徑，法律與政策均予以支持。

2. 堅(jiān)守 “集體所有” 與 “身份專屬” 底線：宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓僅限本集體內(nèi)部符合條件的成員，向外部人員出售的行為無效，避免因違規(guī)交易導(dǎo)致權(quán)益受損。

3. 遺囑與繼承規(guī)劃需合法合規(guī)：立遺囑時(shí)應(yīng)明確處分的是地上房屋（可繼承），而非宅基地所有權(quán)（不可繼承），同時(shí)兼顧贍養(yǎng)義務(wù)履行與家庭倫理，降低繼承糾紛風(fēng)險(xiǎn)。