夫妻一方去世后，在世配偶以“買賣”名義將登記在自身名下的夫妻共有房屋過戶給單個子女，引發其他子女以“惡意串通、損害繼承權”為由主張合同全部無效的糾紛屢見不鮮。此類案件的核心爭議在于合同性質如何界定、效力如何劃分，以及無效后果如何處理。本文結合北京市第二中級人民法院審理的一起典型案例，結合《民法典》相關規定，對上述問題展開深入解析。
一、基本案情回顧
申某與李某系夫妻關系，二人育有申大、申二兩名子女?；橐鲫P系存續期間，雙方通過房改政策購得案涉房屋，2002年該房屋登記于申某名下。2003年，李某不幸去世，生前未留有遺囑，各繼承人亦未就案涉房屋進行遺產分割。
2015年4月，申某與申二簽訂《存量房屋買賣合同》，約定申某以200萬元價格將案涉房屋出售給申二。但該合同存在明顯瑕疵：房屋交付、付款期限、違約責任等核心履行條款均為空白，且申二自始至終未支付任何購房款。合同簽訂后，房屋產權已過戶至申二名下。申大得知此事后，以申某與申二惡意串通、損害其法定繼承權為由訴至法院，請求確認案涉買賣合同全部無效，并將房屋恢復登記至申某名下。
一審庭審中，申某明確認可轉讓房屋系其真實意思表示。案件進入二審審理階段后，申某不幸過世，申大與申二均確認申某無其他繼承人。
二、法院裁判思路與核心觀點
法院經審理，圍繞合同性質、效力及后續處理形成明確裁判思路，既尊重當事人真實意思表示，又嚴格恪守法律規定保護繼承人合法權益。
（一）合同性質：穿透形式認定“名為買賣實為贈與”
認定民事法律行為性質的核心，在于探究當事人的真實意思表示，而非僅拘泥于合同表面形式。根據《民法典》第一百四十六條規定，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效，以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。
本案中，申某與申二雖簽訂《存量房屋買賣合同》，但存在多重不符合買賣交易常理的情形：一是核心履行條款空白，缺乏房屋交付、付款時限等買賣關系必備內容；二是無實際履約行為，申二始終未支付約定購房款，申某亦未履行催款義務；三是雙方無買賣真意，結合親屬關系及交易全程，可認定申某系無償轉移房屋產權，申二予以接受，雙方真實法律關系符合贈與合同的核心特征，即一方無償處分財產、另一方予以接受。因此，法院穿透合同形式，認定雙方真實法律關系為贈與，而非買賣。
（二）合同效力：按權利份額區分“部分有效、部分無效”
案涉房屋為夫妻共同財產，李某去世后未進行遺產分割，房屋權屬狀態發生變化，需按不同權利份額分別認定處分行為效力，而非一概認定合同全部有效或無效。
一方面，關于李某遺產份額的處分效力。根據《民法典》第一千一百五十三條規定，夫妻共同所有的財產，除有約定外，遺產分割時應先將共同財產的一半分出為配偶所有，其余部分為被繼承人的遺產。李某去世后，案涉房屋一半份額屬于李某的遺產，因無遺囑，該部分份額由第一順序繼承人申某、申大、申二共同共有。依據《民法典》第三百零一條，處分共同共有的不動產，需經全體共同共有人同意。申某擅自將屬于李某遺產的份額處分給申二，未經申大同意，實質構成惡意串通損害申大繼承權，根據《民法典》第一百五十四條規定，該部分處分行為無效。
另一方面，關于申某個人份額的處分效力。案涉房屋另一半份額屬于申某個人財產，根據《民法典》相關規定，所有權人對自有財產享有完全處分權，有權自由決定贈與對象及方式。申某將自身所有的房屋份額贈與申二，系真實意思表示，且不違反法律強制性規定，該部分贈與行為合法有效。
（三）無效后果：區分處理避免權利狀態混亂
根據《民法典》規定，合同部分無效，不影響其他部分效力，其他部分仍然有效。本案中，合同僅涉及李某遺產份額的部分無效，申某個人份額的贈與部分仍屬有效，且房屋產權已過戶，若直接判決恢復登記，將導致申某合法處分的個人份額權利狀態混亂。
同時，合同部分無效的法律后果與李某遺產的繼承分割問題直接關聯，需通過繼承糾紛訴訟厘清各繼承人對遺產份額的權屬及處置方案。因此，法院未支持申大將房屋恢復登記至申某名下的訴訟請求，僅判決確認合同中涉及李某遺產的部分無效，為后續遺產分割預留法律空間，實現裁判結果的合理性與穩定性。
三、典型啟示與法律建議
本案裁判為家庭成員間不動產處分糾紛提供明確指引，也警示親屬間交易需恪守法律邊界，避免因“名實不符”引發糾紛。
其一，親屬間財產處分應秉持真實原則，避免為避稅等目的采用“名實不符”的合同形式。以買賣名義實現贈與目的，不僅可能導致合同效力瑕疵，還可能因意思表示模糊引發親屬間權益紛爭，反而違背交易初衷。
其二，夫妻一方去世后，在世配偶處分共有房屋需尊重其他繼承人權益。對于屬于遺產的部分，應先與其他繼承人協商一致，通過繼承分割明確權屬后再行處分，未經同意的擅自處分行為，可能被認定為無效。
其三，繼承人應依法維護自身繼承權。當發現繼承權被侵害時，可通過訴訟主張權利，但需明確合同效力可能存在“部分無效”的情形，訴求應貼合法律規定與案件實際，避免因訴求不當導致權益無法充分實現。
