“要是沒法官幫著，這房子怕是再也拿不回來了！”聾啞人林某通過手語翻譯，向承辦法官表達(dá)了深深的感激。日前，安徽省寧國市人民法院審結(jié)一起特殊的房屋買賣合同糾紛案，深陷網(wǎng)絡(luò)借貸泥潭的聾啞人林某，終于拿回了被以明顯低于市場(chǎng)價(jià)售出的房產(chǎn)，一場(chǎng)“不公平交易”引發(fā)的維權(quán)之路畫上了圓滿句號(hào)。
2023年5月起，聽力二級(jí)殘疾人林某不慎陷入網(wǎng)絡(luò)借貸陷阱，并對(duì)外舉債，萌生了賣房還債的想法。2024年9月20日，在未與父親商量的情況下，他通過微信聯(lián)系趙某甲幫忙尋找買家。
起初，林某給房子報(bào)價(jià)25萬元，可趙某甲給出了“房子位置偏遠(yuǎn)不好賣”“現(xiàn)在二手房市場(chǎng)低迷，價(jià)格高了沒人要”等說辭。本就缺乏社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)判斷能力的林某，在趙某甲的“勸說”下，短短兩天內(nèi)便將房?jī)r(jià)降至17萬元——這個(gè)價(jià)格，比他父親當(dāng)年的購房款還要低9萬元。
9月23日，趙某甲帶著自己的父母趙某乙、張某找到了林某，雙方迅速簽訂《房屋買賣合同》，趙某甲在合同簽訂時(shí)對(duì)過程予以攝像，并讓林某手持自愿低價(jià)出售的承諾書、合同及身份證拍照，隨后辦理了房屋過戶手續(xù)。
林某的父親得知房屋被出售的消息后，認(rèn)為趙某乙、張某利用林某聽力殘疾、缺乏判斷能力且身處網(wǎng)貸危困的弱勢(shì)地位，以不合理低價(jià)“撿漏”購房，便將趙某乙、張某訴至寧國市法院，請(qǐng)求撤銷房屋買賣合同，并將房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記至林某名下。
案件受理后，承辦法官第一時(shí)間仔細(xì)翻閱卷宗，一個(gè)細(xì)節(jié)引起了法官的重視：原告林某是聾啞人，若庭審中溝通不暢，很可能影響其訴訟權(quán)利的行使。為了讓林某能準(zhǔn)確理解庭審內(nèi)容、充分表達(dá)自身意見，法官特意聯(lián)系當(dāng)?shù)靥厥饨逃龑W(xué)校，邀請(qǐng)專業(yè)手語老師到庭擔(dān)任翻譯，全程協(xié)助庭審溝通。
要判斷交易是否“顯失公平”，房屋市場(chǎng)價(jià)值是關(guān)鍵。庭審結(jié)束后，承辦法官?zèng)]有僅憑書面材料下結(jié)論，而是帶著書記員走訪了案涉房屋所在區(qū)域的多家二手房中介機(jī)構(gòu)，實(shí)地了解同類房產(chǎn)的交易價(jià)格。
經(jīng)過調(diào)查核實(shí)，案涉房屋所在小區(qū)的二手房市場(chǎng)價(jià)約為3500-4000元/㎡，按81㎡的面積計(jì)算，合理售價(jià)應(yīng)在28萬至32萬元之間，而林某的實(shí)際成交價(jià)僅17萬元，比市場(chǎng)價(jià)低了40%左右，差距懸殊。
法院審理認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百五十一條規(guī)定，一方利用對(duì)方處于危困狀態(tài)、缺乏判斷能力等情形，致使民事法律行為成立時(shí)顯失公平的，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
本案中，從林某的自身情況來看，他作為聾啞人，未接受完整系統(tǒng)的教育，工作經(jīng)歷簡(jiǎn)單，雖具備完全民事行為能力，但在生活經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)判斷能力上，明顯弱于普通健全人；加之當(dāng)時(shí)深陷網(wǎng)貸催債的危困狀態(tài)，急于賣房還債的他，從報(bào)價(jià)25萬元到降價(jià)至17萬元僅用了兩天，足以證明其未經(jīng)過冷靜思考，對(duì)房屋實(shí)際價(jià)值缺乏正確認(rèn)知。
從交易過程來看，二手房交易涉及合同條款、產(chǎn)權(quán)核查、資金監(jiān)管等多個(gè)專業(yè)環(huán)節(jié)，通常需要中介機(jī)構(gòu)協(xié)助完成，而本案交易由趙某甲協(xié)助辦理，其不僅能在短時(shí)間內(nèi)完成簽約、過戶，還刻意保存“林某自愿出售”的相關(guān)證據(jù)，風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)遠(yuǎn)超普通民眾，與林某的“懵懂”形成鮮明對(duì)比，足以認(rèn)定其利用了林某的弱勢(shì)地位。
從交易價(jià)格來看，17萬元的成交價(jià)與28萬-32萬元的市場(chǎng)價(jià)差距過大，即便考慮市場(chǎng)行情波動(dòng)，該價(jià)格也明顯低于合理范圍，違背了公平交易原則。
綜合以上因素，寧國市法院一審判決：撤銷林某與趙某乙、張某簽訂的《房屋買賣合同》；林某向趙某乙、張某返還17萬元購房款，趙某乙、張某配合將房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記至林某名下。
趙某乙、張某不服提起上訴，經(jīng)過二審調(diào)解，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》，林某返還17萬元購房款，趙某乙、張某配合辦理過戶手續(xù)，過戶費(fèi)由林某承擔(dān)。
一、房屋租賃律師證據(jù)收集與核實(shí)：聚焦 “弱勢(shì)地位 - 危困狀態(tài) - 價(jià)格懸殊” 三重核心
弱勢(shì)主體身份證據(jù)專項(xiàng)鎖定：
核心證據(jù)：殘疾人證（如林某的聽力二級(jí)殘疾證，證明生理缺陷）、教育背景證明（如未接受完整系統(tǒng)教育的學(xué)校證明、學(xué)歷證書）、工作經(jīng)歷佐證（簡(jiǎn)單工作記錄、收入流水，體現(xiàn)社會(huì)經(jīng)驗(yàn)不足）；
輔助證據(jù)：親屬證言（如父親陳述林某日常處事能力、市場(chǎng)判斷薄弱）、社區(qū) / 村委會(huì)出具的 “林某缺乏獨(dú)立處理重大事務(wù)能力” 證明，強(qiáng)化 “比普通健全人弱勢(shì)” 的事實(shí)認(rèn)定；
溝通障礙證據(jù)：手語翻譯需求證明、庭審中手語協(xié)助記錄，佐證林某在簽訂合同時(shí)可能因溝通不暢，未能充分理解合同條款與交易風(fēng)險(xiǎn)。
危困狀態(tài)與交易脅迫間接證據(jù)：
網(wǎng)貸相關(guān)證據(jù)：網(wǎng)絡(luò)借貸合同、催債記錄（微信 / 短信催債信息、通話錄音）、林某對(duì)外舉債憑證，證明其 “急于賣房還債” 的危困處境；
交易倉促性證據(jù)：從報(bào)價(jià) 25 萬元到 17 萬元僅兩天的微信溝通記錄（趙某甲的勸說話術(shù)）、合同簽訂時(shí)間（短時(shí)間內(nèi)完成簽約過戶）、林某未與親屬協(xié)商的證言，印證其 “未冷靜思考、缺乏自主判斷” 的狀態(tài)；
對(duì)方刻意引導(dǎo)證據(jù)：趙某甲提供的 “房?jī)r(jià)低迷” 虛假信息（如無市場(chǎng)數(shù)據(jù)支撐的降價(jià)理由）、要求林某手持承諾書拍照錄像的行為記錄，證明對(duì)方利用林某危困狀態(tài)刻意促成交易。
價(jià)格顯失公平的核心證據(jù)：
市場(chǎng)價(jià)格佐證：案涉房屋所在小區(qū)同類二手房交易記錄（中介成交合同、掛牌價(jià)格截圖）、多家中介機(jī)構(gòu)出具的《房屋價(jià)值評(píng)估意見》（如 3500-4000 元 /㎡的市場(chǎng)價(jià)證明）；
價(jià)格差距核算：房屋面積 81㎡，市場(chǎng)價(jià) 28-32 萬元與成交價(jià) 17 萬元的差額（約 40% 的差價(jià)），需由專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具《價(jià)格評(píng)估報(bào)告》，明確 “明顯低于合理價(jià)格” 的法律標(biāo)準(zhǔn)（通常低于市場(chǎng)價(jià) 30% 以上可認(rèn)定為明顯不合理）；
成本對(duì)比證據(jù)：林某父親原購房款（26 萬元）與成交價(jià)（17 萬元）的差額，進(jìn)一步證明交易價(jià)格的不合理性，排除 “自愿低價(jià)出售” 的抗辯。
顯失公平的法律適用技巧：
核心法律依據(jù)：《民法典》第一百五十一條 “一方利用對(duì)方處于危困狀態(tài)、缺乏判斷能力等情形，致使民事法律行為成立時(shí)顯失公平的，受損害方有權(quán)請(qǐng)求撤銷”，需同時(shí)滿足三個(gè)要件：① 一方存在利用行為；② 對(duì)方處于危困 / 缺乏判斷能力狀態(tài)；③ 行為成立時(shí)權(quán)利義務(wù)顯著失衡；
要件匹配論證：
對(duì)方常見抗辯的應(yīng)對(duì)策略：
抗辯一 “林某具備完全民事行為能力，交易自愿”：反駁核心 —— 完全民事行為能力不代表 “具備判斷重大交易的能力”，結(jié)合林某的殘疾狀況、教育背景，其在房屋交易這類專業(yè)事項(xiàng)中仍屬于 “缺乏判斷能力” 主體，且對(duì)方利用了這一弱點(diǎn)，自愿不代表公平；
抗辯二 “已辦理過戶，交易完成不可撤銷”：依據(jù)《民法典》第一百五十五條 “無效的或者被撤銷的民事法律行為自始沒有法律約束力”，過戶登記僅為物權(quán)變動(dòng)，不影響合同撤銷后的物權(quán)恢復(fù)，只要合同被撤銷，即可要求返還房屋；
抗辯三 “價(jià)格是雙方協(xié)商結(jié)果，符合市場(chǎng)行情”：提交多家中介的市場(chǎng)價(jià)證明、專業(yè)評(píng)估報(bào)告，指出對(duì)方無任何市場(chǎng)數(shù)據(jù)支撐 “房?jī)r(jià)低迷”，且 40% 差價(jià)遠(yuǎn)超正常議價(jià)范圍，不屬于合理協(xié)商結(jié)果。
特殊主體的程序權(quán)益保障：
庭審溝通保障：協(xié)助當(dāng)事人申請(qǐng)專業(yè)手語翻譯，確保庭審中林某能準(zhǔn)確理解提問、充分表達(dá)意見，避免因溝通障礙導(dǎo)致權(quán)利受損；
訴訟代理人指定：若林某無法獨(dú)立處理訴訟事務(wù)，可協(xié)助其父親作為法定代理人參與訴訟，或申請(qǐng)法院指定法律援助律師，保障訴訟程序的公正性。
訴前準(zhǔn)備階段：
證據(jù)梳理與補(bǔ)充：整理殘疾人證、網(wǎng)貸記錄、交易合同、溝通記錄等核心證據(jù)，缺失的市場(chǎng)價(jià)格證據(jù)可委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具報(bào)告，或申請(qǐng)法院向中介機(jī)構(gòu)調(diào)查取證；
撤銷權(quán)時(shí)效把控：根據(jù)《民法典》第一百五十二條，顯失公平的撤銷權(quán)行使期限為 “知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起 1 年內(nèi)”，需在林某父親知曉房屋出售后 1 年內(nèi)提起訴訟，避免超過時(shí)效；
財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)：若擔(dān)心對(duì)方轉(zhuǎn)移房屋（如二次出售），可在起訴時(shí)申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全，查封案涉房屋，防止執(zhí)行困難。
訴訟審理階段：
庭審重點(diǎn)陳述：聚焦 “對(duì)方利用弱勢(shì) + 價(jià)格懸殊 + 交易倉促” 三大核心，通過手語翻譯協(xié)助林某陳述交易過程中的被動(dòng)情況（如被勸說降價(jià)、未理解合同條款）；
專家輔助人申請(qǐng)：若對(duì)方對(duì)市場(chǎng)價(jià)格提出異議，可申請(qǐng)二手房交易專家出庭，就案涉房屋的合理價(jià)值發(fā)表意見，強(qiáng)化價(jià)格顯失公平的認(rèn)定；
調(diào)解協(xié)商策略：二審階段可主動(dòng)提出合理調(diào)解方案（如林某承擔(dān)過戶費(fèi)、返還購房款），平衡雙方利益，避免冗長(zhǎng)訴訟，快速實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)。
判決執(zhí)行階段：
過戶協(xié)助：判決生效后，若對(duì)方拒不配合辦理產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記，協(xié)助當(dāng)事人向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，要求不動(dòng)產(chǎn)登記部門配合過戶；
購房款返還：督促林某按協(xié)議返還 17 萬元購房款，可協(xié)商分期支付（若林某經(jīng)濟(jì)困難），避免因未返還房款導(dǎo)致對(duì)方抗辯；
后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)防范：協(xié)助林某處理剩余網(wǎng)貸債務(wù)，避免再次因危困狀態(tài)陷入不公平交易，同時(shí)建議其處置重大財(cái)產(chǎn)時(shí)必須經(jīng)親屬或律師同意。
證據(jù)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)防控：
弱勢(shì)地位證據(jù)不足：補(bǔ)充社區(qū)證明、鄰居證言、過往處事記錄（如之前處理事務(wù)的失誤案例），強(qiáng)化 “缺乏判斷能力” 的認(rèn)定；
市場(chǎng)價(jià)格證據(jù)不充分：避免僅依賴單一中介的報(bào)價(jià)，收集多家機(jī)構(gòu)的成交數(shù)據(jù)、同小區(qū)近期交易案例，確保價(jià)格差距的客觀性；
溝通記錄缺失：若微信溝通記錄不全，可申請(qǐng)法院調(diào)取聊天記錄，或讓林某通過手語陳述交易過程，結(jié)合趙某甲的行為（如快速過戶、錄像留存）間接印證。
法律適用偏差風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：
區(qū)分 “顯失公平” 與 “重大誤解”：本案核心是 “對(duì)方利用弱勢(shì)”，而非林某自身誤解，需重點(diǎn)舉證對(duì)方的主動(dòng)利用行為，避免被認(rèn)定為單純的重大誤解（撤銷權(quán)行使條件不同）；
排除 “贈(zèng)與”“自愿低價(jià)” 抗辯：提交林某急于還債的證據(jù)，證明低價(jià)出售是被迫而為，而非自愿贈(zèng)與或真實(shí)意思表示。
后續(xù)權(quán)益保障提示：
財(cái)產(chǎn)管理建議：建議林某的親屬作為其財(cái)產(chǎn)管理人，處置房屋、車輛等重大財(cái)產(chǎn)時(shí)需經(jīng)親屬同意，避免單獨(dú)決策；
法律意識(shí)普及：為林某及家屬提供殘疾人權(quán)益保護(hù)法律知識(shí)普及（如《殘疾人保障法》中關(guān)于財(cái)產(chǎn)權(quán)益的規(guī)定），提醒其遇到重大事務(wù)時(shí)咨詢律師或相關(guān)部門；
網(wǎng)貸風(fēng)險(xiǎn)警示：協(xié)助林某整理網(wǎng)貸債務(wù)，區(qū)分合法與非法借貸，通過協(xié)商或法律途徑解決債務(wù)問題，避免再次陷入危困狀態(tài)。
