被告張某和第三人易某為親戚關系，易某委托張某幫其購買房屋。2022年12月、2023年2月，原告陳某和被告張某先后簽訂了購房協議書和補充協議書，購買人處簽名為易某，備注張某代，協議約定房款總價為290萬元，易某應當在2023年5月之前付清，如果未按時支付款項，則需易某按1000元/天支付違約金。

　　2024年1月，張某向陳某出具借條一張，載明“張某欠陳某房款10萬元整”因易某未能按時付清房款，陳某遂訴至法院，要求易某、張某支付購房款10萬元、違約金3萬元。

　　法院經審理認為，易某委托張某為其購買房屋，易某與陳某之間的合同關系成立，易某應當履行合同約定，向原告陳某支付購房款及違約金。

　　張某在2024年1月向陳某出具了借條，自愿承擔未付房款10萬元的責任。根據《中華人民共和國民法典》第五百五十二條規定，“第三人與債務人約定加入債務并通知債權人，或者第三人向債權人表示愿意加入債務，債權人未在合理期限內明確拒絕的，債權人可以請求第三人在其愿意承擔的債務范圍內和債務人承擔連帶債務。”故張某出具10萬元欠條的行為屬于債務加入，張某對購房款10萬元應當承擔還款責任。

　　因張某僅對購房款10萬元進行承諾，并未對違約金承擔有明確的意思表示，故對于原告陳某要求被告張某承擔違約金的訴訟請求，法院不予支持。

委托買房后受托人出具欠條，誰來還錢？——債務加入的認定與責任邊界指引

五、房產官司律師律師解讀：核心法律爭議與裁判邏輯

1. 委托購房的合同關系認定：受托人行為后果由委托人承擔

? 法律依據與核心內涵：根據《民法典》第 925 條，受托人以自己的名義，在委托人的授權范圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，該合同直接約束委托人和第三人。本案中，張某與陳某簽訂購房協議時，明確在購買人處注明 “易某（張某代）”，表明陳某知曉張某的受托身份，故購房合同直接約束委托人易某與債權人陳某，易某作為實際購房人，應承擔支付房款及違約金的核心義務，張某僅作為代理人，原則上不承擔合同責任。

? 代理行為與債務加入的區分：委托購房中，受托人僅代為辦理簽約、付款等事務，其行為后果歸屬于委托人；而債務加入是受托人超越代理權限，以自身名義自愿承擔部分債務的獨立法律行為，兩者的核心區別在于：① 行為性質：代理是 “代為處理事務”，債務加入是 “獨立承擔債務”；② 責任基礎：代理責任源于委托關系，債務加入責任源于自身承諾；③ 法律后果：代理后果歸委托人，債務加入后果由第三人與委托人承擔連帶責任。本案中張某出具欠條的行為，已超出單純代理范疇，構成獨立的債務加入。

? 類似情形對比：若張某未注明 “代簽”，且陳某不知曉委托關系，可能構成《民法典》第 926 條的 “隱名代理”，陳某有權選擇向張某或易某主張權利；但本案中代理關系明確，故僅能先向委托人易某主張合同權利，再基于債務加入向張某主張連帶責任。

2. 債務加入的法定認定：需滿足 “明確意思表示 + 未脫離原債務”

? 構成要件解析：依據《民法典》第 552 條及上海高院裁判規則，債務加入需滿足四大核心要件：① 原債務合法有效（本案購房合同合法成立，未付房款 10 萬元屬于有效債務）；② 原債務具有可轉移性（房款支付義務可由第三人承擔）；③ 第三人作出明確的債務加入意思表示（張某出具 “欠陳某房款 10 萬元” 的借條，直接表明自愿承擔該筆債務）；④ 原債務人不脫離原債關系（易某仍需承擔剩余房款及違約金，張某僅加入部分債務）。本案完全符合上述要件，故認定為債務加入于法有據。

? 意思表示的司法認定標準：法院認定債務加入的關鍵的是 “第三人是否明確表示愿意承擔債務”，常見情形包括：① 直接出具欠條、承諾書確認承擔特定債務；② 與債權人、債務人簽訂三方協議約定共同還款；③ 向債權人作出 “自愿替債務人償還 XX 款項” 的明確意思表示。反之，若僅注明 “代為付款”“協助催收” 等表述，未體現獨立承擔債務的意愿，則不構成債務加入。本案中張某出具的借條直接載明 “張某欠陳某房款”，屬于最明確的債務加入意思表示。

? 與保證責任、債務轉移的區分：

| 對比維度 | 本案（債務加入） | 保證責任 | 債務轉移 |

|----------|------------------|----------|----------|

| 責任基礎 | 第三人自愿獨立承擔 | 基于擔保合同約定 | 債務人將債務全部 / 部分轉移 |

| 責任形式 | 與原債務人承擔連帶責任 | 一般保證（先訴抗辯權）或連帶責任保證 | 轉移后原債務人脫離債務關系 |

| 意思表示要求 | 需明確 “承擔債務” | 需明確 “提供保證”“擔保還款” | 需債權人同意 + 債務人與第三人約定 |

| 違約金承擔 | 無明確約定則不承擔 | 未約定保證范圍則包含主債務及違約金 | 轉移范圍需明確約定，無約定則包含違約金 |

3. 債務加入的責任范圍：以明確承諾為限，不當然包含違約金

? 裁判核心邏輯：司法實踐中遵循 “意思自治原則”，債務加入人的責任范圍以其明確承諾為準。本案中，張某僅在借條中承諾承擔 “房款 10 萬元”，未提及違約金，也未作出 “承擔與該筆房款相關的全部責任” 的概括性表述，故其責任范圍僅限于 10 萬元本金，不包含違約金。對比類似案例，若第三人出具的欠條載明 “自愿承擔 XX 債務及相關違約金、利息”，則需一并承擔違約責任；若無明確約定，法院通常不支持債權人要求債務加入人承擔違約金的訴求。

? 違約金承擔的爭議解析：關于債務加入是否天然包含違約金，司法實踐存在兩種觀點：① 從屬說認為，違約金是主債務的從債務，債務加入人承擔主債務時應一并承擔違約金；② 獨立說認為，債務加入是獨立承諾，違約金需基于明確約定。目前主流裁判觀點采納獨立說，理由是：違約金具有懲罰性，若未明確約定，推定債務加入人僅承擔主債務本金，避免過度加重其責任。本案法院即采納該觀點，僅支持張某承擔 10 萬元房款，駁回違約金訴求。

? 責任承擔的最終劃分：① 易某（委托人）：作為原債務人，需承擔全部剩余房款（含 10 萬元）及合同約定的違約金，承擔主要責任；② 張某（債務加入人）：作為第三人，僅在其承諾的 10 萬元房款范圍內與易某承擔連帶責任，無需承擔違約金；③ 陳某（債權人）：可選擇要求易某單獨償還全部債務，或要求易某與張某連帶償還 10 萬元房款，剩余債務及違約金仍需向易某主張。

4. 常見抗辯理由的司法認定

? “僅為代理行為，不應承擔債務”：不成立。張某出具欠條的行為已超出代理權限，屬于獨立的債務加入意思表示，代理行為與債務加入可并行存在，不影響其承擔連帶還款責任。

? “債務加入應包含違約金，無需單獨約定”：不成立。如前所述，違約金并非債務加入的當然組成部分，需以明確約定為前提，無約定則視為僅承擔主債務本金。

? “借條未約定還款期限，可暫不履行”：不成立。債務加入的還款期限可參照原合同約定，原合同約定房款于 2023 年 5 月前付清，張某的 10 萬元債務還款期限應同步適用，陳某有權要求其立即履行。

? “易某已償還部分款項，應減輕責任”：成立但需舉證。若易某已償還部分房款，張某可主張在 10 萬元范圍內扣除相應金額，但需提供轉賬記錄等證據佐證，否則應按借條載明金額承擔責任。

六、律師能做的：全流程實操指引（從維權到應對）

1. 債權人（陳某方）的維權實操

? 證據收集與固定：

? 核心證據：購房協議書及補充協議（證明易某的付款義務、違約金約定）、張某出具的借條（證明債務加入事實）、轉賬記錄（證明已付款項及未付金額）、協議中 “張某代” 的備注（證明代理關系）；

? 關鍵證據：與易某、張某的溝通記錄（如要求付款的微信 / 短信）、房屋過戶進展證明（如未過戶的原因）、易某與張某的親屬關系證明（輔助證明委托關系真實性）；

? 補充證據：原合同約定的違約金計算依據（如 1000 元 / 天的標準、違約時長）、張某的財產線索（如房產、銀行賬戶，用于后續執行）。

? 維權途徑與訴求：

? 協商維權：同時向易某和張某發送催告函，要求易某支付全部未付房款及違約金，張某對 10 萬元房款承擔連帶清償責任，明確還款期限（如 7 日內）；

? 訴訟維權：協商無果時，向房屋所在地或被告住所地法院起訴，訴求明確為 “判令易某支付未付房款 XX 元及違約金 XX 元”“判令張某對其中 10 萬元房款承擔連帶清償責任”，避免因訴求模糊導致部分權利無法實現；

? 執行維權：判決生效后，若易某或張某未履行義務，可申請法院強制執行，同時提供兩人財產線索，要求對其采取查封賬戶、限制高消費等措施；若張某承擔連帶責任后，不影響向易某追償，債權人可優先執行償債能力較強的一方。

2. 原債務人（易某方）的應對實操

? 證據準備與抗辯策略：

? 證據準備：委托張某購房的授權憑證（如微信聊天記錄、書面委托書）、已支付房款的轉賬記錄、房屋實際使用 / 占有證明（如裝修合同、物業費票據）、張某出具借條的溝通記錄（證明張某自愿加入債務）；

? 抗辯要點：① 確認委托關系及債務加入事實，主張張某對 10 萬元房款承擔連帶責任，減輕自身單獨償債壓力；② 若違約金約定過高（如 1000 元 / 天遠超實際損失），可依據《民法典》第 585 條主張調低，參考同期 LPR 的 4 倍確定合理標準；③ 舉證已履行部分付款義務，要求扣除相應金額；

? 和解方案：主動與陳某協商分期還款，同時與張某約定內部責任分擔比例（如張某承擔 10 萬元，剩余款項由易某承擔），簽訂三方和解協議，避免后續追償糾紛。

3. 債務加入人（張某方）的應對實操

? 證據準備與責任限制：

? 證據準備：易某的委托購房證明、借條原件（明確僅承諾 10 萬元房款）、自身經濟狀況證明（如收入流水、債務憑證）、陳某知曉委托關系的證據（協議備注 “代簽”）；

? 抗辯要點：① 明確債務加入的范圍僅限于 10 萬元房款，不包含違約金，舉證借條中無違約金相關約定；② 主張僅承擔連帶責任，而非全部責任，債權人應先向原債務人易某追償，或要求雙方共同承擔；③ 若易某已償還部分款項，可主張在 10 萬元范圍內相應扣減；

? 風險規避：履行還款義務后，及時向易某追償，留存轉賬記錄、追償溝通記錄等證據，避免自身權益受損；若陳某要求超出 10 萬元范圍的責任，可明確拒絕并引用法院裁判規則抗辯。

4. 關鍵證據清單與固定技巧

? 核心證據：

? 合同類：購房協議書、補充協議（需注明代理關系及違約金約定）；

? 債務類：張某出具的借條、已付款轉賬記錄、未付金額核算憑證；

? 代理類：委托授權記錄、協議中 “代簽” 備注、親屬關系證明；

? 固定技巧：

? 所有溝通記錄（微信、短信、通話）需完整留存，避免刪除關鍵內容；轉賬記錄需標注 “購房款”，并保留銀行回單；

? 若存在口頭約定（如委托事項、債務加入意愿），需通過補簽書面協議或錄音錄像固定證據；

? 違約金相關證據需留存實際損失證明（如資金占用利息計算依據、因逾期付款導致的損失憑證），用于主張調低或支持訴求。

5. 特殊情形的應對策略

? 若張某主張 “借條是受脅迫出具”：需提供脅迫證據（如錄音、證人證言），申請法院撤銷該債務加入行為；若無充分證據，借條仍具有法律效力；

? 若購房合同無效（如房屋為違建）：原債務不存在，債務加入行為亦無效，張某無需承擔責任，易某需返還已付款項，陳某需返還房屋；

? 若陳某在合理期限內明確拒絕張某的債務加入：則債務加入不成立，張某無需承擔責任，全部債務由易某承擔，需舉證陳某拒絕的證據（如書面回復、聊天記錄）。

6. 風險預防：委托購房與債務加入的法律建議

? 對委托購房雙方：

? 明確授權范圍：簽訂書面委托書，明確受托人權限（如僅代為簽約、無權出具欠條），避免受托人超越權限引發債務加入風險；

? 留存書面憑證：所有委托事項、付款記錄、溝通內容均需留存書面證據，避免口頭約定無據可依；

? 謹慎選擇受托人：優先選擇信用良好、責任意識強的受托人，避免因親屬關系忽視風險，必要時可在委托書中明確 “受托人不承擔任何債務責任”。

? 對債權人：

? 核實合同主體：簽訂購房合同時，明確相對方是委托人還是受托人，避免后續責任主體混淆；

? 明確債務范圍：若接受第三人債務加入，需要求其出具明確的書面承諾，注明是否包含違約金、利息等，避免責任范圍爭議；

? 及時主張權利：發現債務人逾期付款后，及時催告并留存證據，避免超過訴訟時效或因拖延導致損失擴大。

? 對債務加入人：

? 審慎作出承諾：出具欠條或承諾書前，明確自身承擔的債務范圍、還款期限、與原債務人的責任劃分，避免因表述模糊承擔額外責任；

? 留存追償依據：債務加入后，與原債務人約定追償方式及比例，留存書面協議，確保履行義務后可順利追償。