遺產(chǎn)繼承咨詢：我是通州區(qū)的，我父親去世了，我有一個(gè)哥哥，母親說要寫個(gè)遺囑，把我們家的宅基地，跟我哥平分，這個(gè)應(yīng)該怎么寫，宅基地是不是跟樓房不一樣啊。
通州宅基地遺囑撰寫指南：區(qū)別與合規(guī)實(shí)操方案
一、核心前提：宅基地與樓房的 3 大本質(zhì)區(qū)別（決定遺囑寫法）
根據(jù)北京市政府及法院的明確規(guī)定，宅基地與城市樓房在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、處分權(quán)限上差異極大，直接影響遺囑內(nèi)容的合法性：
對(duì)比維度 | 通州區(qū)宅基地 | 城市樓房 |
產(chǎn)權(quán)歸屬 | 宅基地所有權(quán)歸村集體，個(gè)人僅享使用權(quán)；地上房屋歸個(gè)人所有（合法財(cái)產(chǎn)） | 所有權(quán)歸個(gè)人（包含土地使用權(quán)，屬國有土地） |
處分權(quán)限 | 僅能處分房屋，不得處分宅基地使用權(quán)（遺囑寫 “處分宅基地” 無效） | 可直接處分整套房產(chǎn)（所有權(quán)完整） |
繼承限制 | 繼承人需符合 “一戶一宅”，非本村集體成員僅能繼承房屋（不得翻建） | 無身份限制，可繼承、出售、翻建 |
關(guān)鍵規(guī)則 | 遵循 “地隨房走”：繼承房屋后自動(dòng)獲得宅基地使用權(quán)，但房屋滅失后集體收回土地 | 房地一體繼承，土地使用權(quán)隨房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移 |
核心結(jié)論：你母親的遺囑只能寫 “平分宅基地上的房屋”，不能寫 “平分宅基地”，否則涉及宅基地的部分內(nèi)容直接無效。
二、合規(guī)遺囑撰寫：分 “自書遺囑”“代書遺囑” 兩類范本（附通州特殊要求）
結(jié)合《民法典》遺囑形式要件及北京宅基地政策，推薦以下兩種實(shí)操范本，優(yōu)先選擇自書遺囑（無需見證人，流程更簡單）：
（一）自書遺囑范本（母親親筆書寫，最具法律效力）
# 遺囑 立遺囑人：王秀蓮（身份證號(hào)：1101121965XXXX1234），女，62歲，住址：北京市通州區(qū)XX鎮(zhèn)XX村XX號(hào)，聯(lián)系電話：138XXXX5678。 本人神志清醒，能清晰表達(dá)真實(shí)意愿，現(xiàn)自愿訂立遺囑如下： 一、財(cái)產(chǎn)基本情況 本人與丈夫（已去世，姓名：張建國，身份證號(hào)：1101121963XXXX5678）在北京市通州區(qū)XX鎮(zhèn)XX村XX號(hào)共同擁有宅基地上房屋一套（以下簡稱“案涉房屋”）： 1. 房屋具體信息：北房3間、西廂房2間，建筑面積共計(jì)120平方米；宅基地四至范圍：東至李XX家院墻，西至村道，南至王XX家宅基地邊界，北至村集體空地（宅基地使用證號(hào)：京通集用（2018）第XXXX號(hào)）； 2. 上述房屋為本人與丈夫婚后合法建造，屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，其中本人享有50%份額，丈夫的50%份額已由本人依法繼承（或：丈夫生前未立遺囑，其份額由本人、長子張甲、次子張乙共同繼承，本人現(xiàn)處分的是自己名下全部份額）。 二、繼承安排 本人去世后，將上述案涉房屋中屬于本人的全部份額（具體為北房1間半、西廂房1間，或：按房屋整體價(jià)值的50%份額），由長子張甲（身份證號(hào)：1101121988XXXX9012）與次子張乙（身份證號(hào)：1101121992XXXX3456）平均繼承，二人各占50%份額。 三、特別說明 1. 本遺囑僅處分上述房屋的所有權(quán)，不涉及宅基地所有權(quán)（宅基地所有權(quán)歸XX村集體所有）； 2. 長子張甲、次子張乙繼承房屋后，可依法使用房屋占用范圍內(nèi)的宅基地，遵循“地隨房走”原則，不得擅自翻建、擴(kuò)建房屋，房屋自然滅失后宅基地由村集體收回； 3. 若房屋遇征收拆遷，房屋補(bǔ)償款由張甲、張乙平均分配，宅基地補(bǔ)償款按村集體相關(guān)規(guī)定處理（或：根據(jù)“一戶一宅”原則，由戶內(nèi)存續(xù)成員享有）。 四、其他 本遺囑為本人真實(shí)意思表示，無欺詐、脅迫等情形，一式三份，本人、長子張甲、次子張乙各執(zhí)一份，具有同等法律效力。 立遺囑人（簽名并摁手印）：王秀蓮 立遺囑日期：2025年X月X日 |
（二）代書遺囑范本（母親無法親筆書寫時(shí)使用，需見證人）
若母親因身體原因無法書寫，需由他人代書，核心增加 “見證人” 環(huán)節(jié)，范本如下：
# 代書遺囑 立遺囑人：王秀蓮（基本信息同上） 代書人：李XX（身份證號(hào)：1101121970XXXX7890），住址：北京市通州區(qū)XX鎮(zhèn)XX村XX號(hào)，與立遺囑人無利害關(guān)系 見證人1：趙XX（身份證號(hào)：1101121968XXXX2345），住址：北京市通州區(qū)XX鎮(zhèn)XX村XX號(hào)，與立遺囑人無利害關(guān)系 見證人2：孫XX（身份證號(hào)：1101121972XXXX6789），住址：北京市通州區(qū)XX鎮(zhèn)XX村XX號(hào)，與立遺囑人無利害關(guān)系 一、立遺囑人聲明 本人王秀蓮，神志清醒，現(xiàn)由李XX代書遺囑，內(nèi)容均為本人真實(shí)意愿，無任何強(qiáng)迫、欺騙情形。 二、財(cái)產(chǎn)情況與繼承安排（同自書遺囑第一、二條，略） 三、見證人聲明 本人在場(chǎng)見證立遺囑人王秀蓮在本遺囑上簽名、摁手印，代書人李XX當(dāng)場(chǎng)代書，內(nèi)容真實(shí)合法。 立遺囑人（簽名并摁手印）：王秀蓮 代書人（簽名）：李XX 見證人1（簽名）：趙XX 見證人2（簽名）：孫XX 立遺囑日期：2025年X月X日 |
三、通州地區(qū)特殊注意事項(xiàng)（避免遺囑無效或無法執(zhí)行）
（一）遺囑內(nèi)容的 3 個(gè) “絕對(duì)不能寫”
1. 禁寫 “處分宅基地”：如 “將 XX 村宅基地平分給兩個(gè)兒子”，該表述因處分集體財(cái)產(chǎn)直接無效；
2. 禁寫 “翻建 / 擴(kuò)建權(quán)利”：如 “繼承后可翻建房屋”，非本村集體成員繼承后無權(quán)翻建，此條款違背政策，視為無效；
3. 禁模糊房屋信息：必須寫明宅基地使用證號(hào)、房屋間數(shù)、建筑面積、四至范圍（可對(duì)照宅基地證抄錄），避免因 “財(cái)產(chǎn)不明確” 引發(fā)糾紛。
（二）關(guān)鍵證據(jù)配套（確保遺囑效力無爭議）
1. 宅基地權(quán)屬證明：復(fù)印《集體土地建設(shè)用地使用證》（即宅基地證），附在遺囑后，證明房屋對(duì)應(yīng)的宅基地合法；
2. 房屋歸屬證明：若房屋是婚后建造，需提供建房審批表（村委會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府出具）、購買建材的發(fā)票，證明房屋屬母親合法財(cái)產(chǎn)；
3. 身份關(guān)聯(lián)證明：附母親與你、哥哥的親屬關(guān)系證明（派出所出具），明確繼承人身份；
4. 健康證明（可選）：若母親年齡較大，可在立遺囑前 1 個(gè)月內(nèi)到醫(yī)院開具《精神狀態(tài)證明》，避免后續(xù)被質(zhì)疑 “無民事行為能力”。
（三）繼承后的執(zhí)行流程（通州實(shí)操步驟）
1. 遺囑公證（推薦）：帶遺囑原件、宅基地證、身份材料到通州區(qū)公證處辦理遺囑公證（費(fèi)用約 200-500 元），后續(xù)過戶時(shí)可直接作為核心依據(jù)，減少爭議；
2. 過戶申請(qǐng)：母親去世后，你與哥哥需帶遺囑、公證書、宅基地證、死亡證明到通州區(qū) XX 鎮(zhèn)政府 “農(nóng)業(yè)農(nóng)村辦公室” 申請(qǐng)房屋過戶，填寫《宅基地房屋繼承過戶申請(qǐng)表》；
3. 村集體確認(rèn)：村委會(huì)需出具《同意繼承證明》，確認(rèn)繼承人符合 “一戶一宅” 條件（若你或哥哥已另有宅基地，可能無法直接過戶，需協(xié)商由符合條件一方繼承，向另一方支付補(bǔ)償）；
4. 證件換發(fā)：審核通過后，領(lǐng)取新的《集體土地建設(shè)用地使用證》，注明房屋為你與哥哥共有（或按份額共有）。
四、常見誤區(qū)與風(fēng)險(xiǎn)提示（結(jié)合通州案例）
1. 誤區(qū) 1：“寫了遺囑就能直接分宅基地”
風(fēng)險(xiǎn)糾正：通州法院明確，宅基地補(bǔ)償款不屬于遺產(chǎn)，若房屋拆遷，宅基地補(bǔ)償款歸戶內(nèi)存續(xù)成員所有，僅房屋補(bǔ)償款可按遺囑平分。
2. 誤區(qū) 2：“見證人找親戚更靠譜”
風(fēng)險(xiǎn)糾正：親戚與繼承人存在利害關(guān)系，見證無效。需找同村無親屬關(guān)系的鄰居、村醫(yī)等作為見證人。
3. 誤區(qū) 3：“遺囑寫好就行，不用告訴哥哥”
風(fēng)險(xiǎn)糾正：建議立遺囑時(shí)讓哥哥在場(chǎng)并簽字確認(rèn)（可在遺囑后加 “繼承人知情確認(rèn)” 欄），避免后續(xù)哥哥以 “不知情” 為由起訴推翻遺囑。
五、緊急操作清單（按優(yōu)先級(jí)排序）
1. 立即核查宅基地證：確認(rèn)證上登記人、房屋面積、四至范圍，確保遺囑內(nèi)容與證件一致；
2. 選擇遺囑形式：若母親能書寫，優(yōu)先自書遺囑；若不能，找 2 名無利害關(guān)系見證人準(zhǔn)備代書遺囑；
3. 補(bǔ)充配套證據(jù)：收集建房證明、身份材料，必要時(shí)辦理遺囑公證；
4. 咨詢屬地部門：提前電話聯(lián)系通州區(qū) XX 鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村辦公室（可通過 12345 市民熱線查詢電話），確認(rèn)最新過戶要求（如是否需要額外材料）。
