老人遺囑及公證事宜。客戶家中老人年過90，想將央產(chǎn)房指定給一直照顧他們的女兒繼承，因不了解正規(guī)遺囑寫法及公證相關(guān)事宜前來咨詢。銷售人員表示公證需找公證處，律所無法辦理，但可提供專業(yè)建議。客戶詢問去公證處辦理所需資料，銷售人員告知需老人身份證明、房產(chǎn)證、關(guān)系證明等。對于免費公證，存在排隊時間長、公證處因老人年齡大不愿承擔(dān)風(fēng)險等問題，且老人需兩人同時到場，上門辦理需額外收費。銷售人員建議首選公證處，若無法辦理，可選擇律所做見證遺囑，一個老人收費2萬，律所會全程見證、錄音錄像并留存檔案，有糾紛時出庭作證；也可選擇老人自書遺囑，但需老人全部手寫、簽名、寫日期。此外，律所可為老人代書遺囑，客戶還咨詢了自書遺囑自證清醒及代書遺囑獲取方式等問題。
核心優(yōu)勢與適用場景
辦理關(guān)鍵限制
到場要求：因涉及兩位老人（需共同處置央產(chǎn)房），需兩人同時到場，若老人行動不便，需額外申請上門服務(wù)（需支付服務(wù)費，具體金額因公證處而異，通常在 500-2000 元）；
風(fēng)險規(guī)避：部分公證處因老人年過 90，擔(dān)心其民事行為能力存疑（如認(rèn)知障礙），可能要求提供近期醫(yī)療證明（如三甲醫(yī)院出具的 “意識清晰、具備完全民事行為能力” 診斷），否則可能拒絕受理；
免費與收費差異：免費公證需排隊（部分公證處排隊周期長達 1-3 個月），且服務(wù)流程較簡化；付費加急服務(wù)（非上門）可縮短至 1-2 周，但需額外支付公證費（通常按房產(chǎn)價值比例收取，央產(chǎn)房一般在 2000-5000 元）。
服務(wù)內(nèi)容與保障
律師協(xié)助梳理遺囑內(nèi)容（明確央產(chǎn)房歸屬、排除其他繼承人爭議）；
見證老人簽署過程，同步錄音錄像（記錄老人表達意愿的全過程，證明無脅迫、欺詐）；
留存遺囑原件、錄像資料至律所檔案庫，后續(xù)若發(fā)生繼承糾紛，律師可出庭作證，增強遺囑效力。
適用場景
自書遺囑：完全自主但需嚴(yán)格合規(guī)
核心要求：需老人全部手寫（不得打印后簽名），內(nèi)容需明確 “將位于 XX 地址的央產(chǎn)房（注明房產(chǎn)證號）指定由女兒 XX 繼承”，結(jié)尾需簽名并標(biāo)注年、月、日（精確到日，避免模糊表述）；
自證清醒的關(guān)鍵：可在書寫時同步錄音錄像，口頭說明 “本人現(xiàn)年 XX 歲，意識清晰，自愿訂立此遺囑，無他人脅迫”，或邀請 2 名無利害關(guān)系人在場見證（如鄰居、社區(qū)工作人員，需在錄像中露面并說明身份）；
局限性：后續(xù)繼承時，若其他繼承人對遺囑真實性或老人當(dāng)時行為能力存疑，需額外提供證據(jù)（如錄像、見證人證言），可能引發(fā)訴訟，且央產(chǎn)房管理部門對自書遺囑的審核更嚴(yán)格，過戶流程可能延長。
代書遺囑：律所協(xié)助的低成本選擇
服務(wù)內(nèi)容：由律所律師根據(jù)老人意愿代為書寫遺囑，老人只需簽名確認(rèn)，收費 2000 元（通常包含律師審核產(chǎn)權(quán)、指導(dǎo)簽名、留存副本）；
獲取方式：可聯(lián)系律所上門服務(wù)（需額外協(xié)商上門費），或由家人陪同老人到律所辦理，律師會同步記錄老人意愿表達過程，確保遺囑符合《民法典》第 1135 條 “代書遺囑需有 2 名見證人，其中 1 名代書” 的規(guī)定；
優(yōu)勢：比自書遺囑更規(guī)范，比見證遺囑成本低，適合 “預(yù)算有限但希望避免自書失誤” 的情況。
身份與關(guān)系證明
老人身份證原件及復(fù)印件（需在有效期內(nèi)）；
戶口本原件（證明老人與女兒的親屬關(guān)系，若戶口本未體現(xiàn)，需到社區(qū)居委會或派出所開具《親屬關(guān)系證明》）；
女兒的身份證復(fù)印件（用于明確繼承人身份）；
若老人喪偶或離異，需提供配偶死亡證明（如火化證）或離婚證，證明無其他配偶主張權(quán)利。
房屋產(chǎn)權(quán)證明
央產(chǎn)房房產(chǎn)證原件及復(fù)印件（需確認(rèn)房屋性質(zhì)為 “已購公有住房”，且無抵押、查封等限制，若房產(chǎn)證丟失，需先到央產(chǎn)管理部門補辦）；
央產(chǎn)房上市交易審批表（部分公證處要求提供，需到房屋所屬單位或住建部門辦理，證明房屋可依法繼承過戶）。
行為能力證明（關(guān)鍵補充材料）
近期（建議 3 個月內(nèi)）三甲醫(yī)院出具的《民事行為能力評估報告》，內(nèi)容需包含 “意識清晰、思維正常、具備完全民事行為能力”，避免公證處因年齡問題拒絕受理；
若老人有慢性病史（如高血壓、糖尿病），需同時提供病歷，證明疾病未影響認(rèn)知功能。
前期準(zhǔn)備（1-2 周）
提前電話咨詢房屋所在地的公證處（優(yōu)先選擇有 “老年人綠色通道” 的公證處，如北京市方圓公證處、海淀公證處），確認(rèn)是否受理高齡老人遺囑公證，以及是否需要提前預(yù)約；
整理上述材料，尤其注意房產(chǎn)證信息與身份證一致，若存在姓名錯別字等問題，需先到派出所或不動產(chǎn)登記中心更正。
現(xiàn)場辦理（1-2 小時）
兩位老人同時到場，公證處工作人員會單獨詢問老人意愿（避免家人干擾，確認(rèn)無脅迫），核實遺囑內(nèi)容是否為老人真實意思；
老人在工作人員指導(dǎo)下簽署遺囑，公證處會拍攝照片或錄像存檔，后續(xù)出具《公證書》（通常 1-2 周后領(lǐng)取，可選擇郵寄）。
上門服務(wù)特殊流程
若老人行動不便，需提前向公證處申請上門服務(wù)，說明老人健康狀況（如是否臥床、能否清晰表達），公證處會安排 2 名工作人員上門；
上門服務(wù)需額外支付服務(wù)費（參考北京地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)：500-2000 元，距離越遠(yuǎn)費用越高），且需家人提前清理現(xiàn)場，確保老人有安靜的表達環(huán)境。
優(yōu)先選擇公證遺囑的情況
老人身體狀況良好，能清晰表達意愿，且可提供醫(yī)院出具的行為能力證明；
希望后續(xù)繼承過戶流程簡便，避免與其他繼承人產(chǎn)生糾紛；
可接受 1-2 個月的辦理周期，或愿意支付加急費縮短時間。
選擇律所見證遺囑的情況
公證處因老人年齡大、健康問題拒絕受理，或排隊時間過長；
老人行動不便，希望律所上門服務(wù)，且預(yù)算充足（4 萬元左右）；
擔(dān)心其他繼承人對遺囑效力提出質(zhì)疑，需要律師后續(xù)出庭作證。
選擇自書 / 代書遺囑的情況
預(yù)算有限，且老人意識清晰、具備手寫能力（自書遺囑）；
其他繼承人無爭議，僅需明確繼承意愿；
作為臨時方案，后續(xù)若老人健康狀況允許，可再補充辦理公證或見證。
同步錄音錄像：老人書寫遺囑時，家人可拍攝錄像，內(nèi)容需包含：老人手持身份證說明 “本人 XX，現(xiàn)年 90 歲，意識清晰，自愿訂立遺囑將 XX 央產(chǎn)房給女兒 XX 繼承，無他人脅迫”，同時展示書寫過程（證明是本人手寫）；
見證人在場：邀請 2 名無利害關(guān)系人（如社區(qū)網(wǎng)格員、退休教師）在場，見證老人書寫并在錄像中說明 “本人見證 XX 老人自主書寫遺囑，意識清晰”，后續(xù)若有爭議，見證人可出庭作證；
留存醫(yī)療記錄：書寫遺囑前后 1 個月內(nèi)，到醫(yī)院進行常規(guī)體檢，獲取 “意識清晰” 的診斷證明，與遺囑一并留存。
聯(lián)系律所：選擇有遺產(chǎn)繼承業(yè)務(wù)的正規(guī)律所（可通過 “國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)” 查詢律所資質(zhì)），說明 “需代書央產(chǎn)房繼承遺囑”，確認(rèn)收費（2000 元）及服務(wù)內(nèi)容；
確認(rèn)流程：律師會先審核老人身份、房屋產(chǎn)權(quán)，再與老人溝通遺囑內(nèi)容（需單獨溝通，確保無家人干擾），隨后代為書寫遺囑，由老人閱讀確認(rèn)后簽名，律師及另一名見證人（律所工作人員）也需簽名并標(biāo)注日期；
留存材料：律所會提供遺囑原件（交老人或家人保管）、復(fù)印件（律所留存），部分律所還會同步錄音錄像，可要求獲取錄像副本備用。
產(chǎn)權(quán)核查：辦理任何類型遺囑前，需先到央產(chǎn)房所屬單位（如原產(chǎn)權(quán)單位房管科）確認(rèn)房屋是否已 “房改售房”（即已轉(zhuǎn)為個人產(chǎn)權(quán)），若仍為單位產(chǎn)權(quán)，需先辦理購房手續(xù)，取得房產(chǎn)證后再訂立遺囑；
上市審批：部分央產(chǎn)房需辦理《央產(chǎn)房上市出售確認(rèn)表》才能繼承過戶，可在訂立遺囑時同步辦理，避免后續(xù)過戶受阻；
信息一致：確保遺囑中房屋地址、房產(chǎn)證號與實際一致，若房屋曾更名或地址變更，需提供派出所或不動產(chǎn)登記中心出具的《地址變更證明》，避免遺囑因信息錯誤無效。
