張先生（75歲）咨詢關于房產(chǎn)分割的法律問題。張先生二婚，與前妻有一女，與現(xiàn)任有一子，共有三處房產(chǎn)。為避免前妻女兒爭產(chǎn)，曾簽署協(xié)議分割房產(chǎn)，但現(xiàn)在夫妻感情不和想離婚并爭取回部分房產(chǎn)。張先生已將房產(chǎn)證交給現(xiàn)任妻子，手中無材料。律師需查看協(xié)議內(nèi)容，張先生簽署協(xié)議時清醒且未喝酒。張先生還簽署過與協(xié)議內(nèi)容大致相同的遺囑。張先生每月退休金一萬多，只想咨詢不打算請律師，但關心房產(chǎn)能否拿回。

張先生的情況涉及婚內(nèi)財產(chǎn)協(xié)議、遺囑效力及房產(chǎn)歸屬的核心問題，結(jié)合《民法典》相關規(guī)定，可從以下幾個方面分析房產(chǎn)能否拿回：

一、先明確核心依據(jù)：婚內(nèi)財產(chǎn)分割協(xié)議的效力

張先生曾簽署的 “房產(chǎn)分割協(xié)議”，若屬于婚內(nèi)財產(chǎn)約定（即夫妻雙方在婚姻關系存續(xù)期間對共同或個人房產(chǎn)的歸屬作出的約定），則效力關鍵看以下幾點：

協(xié)議生效的基本條件：

根據(jù)《民法典》第 1065 條，夫妻可以約定婚姻關系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式，對雙方具有法律約束力。

張先生簽署協(xié)議時 “清醒且未喝酒”，無證據(jù)證明存在欺詐、脅迫、重大誤解等可撤銷情形，協(xié)議內(nèi)容不違反法律強制性規(guī)定（如不損害第三人利益），則協(xié)議合法有效，對雙方均有約束力。

協(xié)議與房產(chǎn)歸屬的關系：

若協(xié)議中已明確約定三處房產(chǎn)的具體歸屬（如某套歸現(xiàn)任妻子，某套歸兒子，或全部約定為夫妻共同財產(chǎn)中現(xiàn)任的份額等），則該約定生效后，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)份額已按協(xié)議確定，張先生離婚時主張 “拿回部分房產(chǎn)”，需推翻協(xié)議效力，難度較大。

若協(xié)議未明確具體房產(chǎn)歸屬，僅為原則性約定（如 “房產(chǎn)由兒子繼承”），則可能不直接影響離婚時的分割，需結(jié)合房產(chǎn)原始性質(zhì)（婚前 / 婚后財產(chǎn)）重新認定。

二、遺囑不影響婚內(nèi)協(xié)議的效力

張先生提到 “簽署過與協(xié)議內(nèi)容大致相同的遺囑”，但需注意：

婚內(nèi)財產(chǎn)協(xié)議是婚姻存續(xù)期間對財產(chǎn)歸屬的即時約定，一旦生效，房產(chǎn)的所有權(quán)（或份額）已按約定確定；

遺囑是被繼承人去世后才生效的安排，只能處分自己生前合法擁有的財產(chǎn)。若婚內(nèi)協(xié)議已將部分房產(chǎn)約定歸現(xiàn)任妻子或兒子所有，張先生對這部分房產(chǎn)已無所有權(quán)，遺囑中涉及該部分的內(nèi)容無效。

因此，遺囑不能對抗此前有效的婚內(nèi)財產(chǎn)協(xié)議，無法成為 “拿回房產(chǎn)” 的依據(jù)。

三、房產(chǎn)能否拿回，關鍵看 3 點

房產(chǎn)的原始性質(zhì)：

若房產(chǎn)是張先生婚前個人財產(chǎn)：協(xié)議中若約定 “贈與” 給現(xiàn)任妻子或兒子，且未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記（如房產(chǎn)證仍登記在張先生名下），根據(jù)《民法典》第 658 條，贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移前可以撤銷贈與（不動產(chǎn)需登記才轉(zhuǎn)移權(quán)利）。此時張先生可主張撤銷贈與，拿回房產(chǎn)。

若房產(chǎn)是婚后夫妻共同財產(chǎn)：協(xié)議中對共同財產(chǎn)的分割約定有效，除非能證明協(xié)議是 “顯失公平”（如張先生因被隱瞞、誤導作出明顯不利的約定），但需提供證據(jù)，難度較高。

協(xié)議是否存在可撤銷 / 無效情形：

如前文所述，若協(xié)議是在張先生被欺詐（如現(xiàn)任隱瞞房產(chǎn)價值）、脅迫（如以離婚、傷害子女相威脅）或重大誤解（如誤認房產(chǎn)為共同財產(chǎn)而分割）的情況下簽署，可在知道或應當知道撤銷事由之日起 1 年內(nèi)向法院申請撤銷。但張先生無相關證據(jù)，難以主張。

房產(chǎn)證在對方手中不影響產(chǎn)權(quán)歸屬：

房產(chǎn)證只是產(chǎn)權(quán)證明，實際產(chǎn)權(quán)以不動產(chǎn)登記中心的登記為準。張先生可憑身份證到房產(chǎn)所在地的不動產(chǎn)登記中心查詢房產(chǎn)的登記信息（包括所有權(quán)人、共有情況、是否有抵押等），明確當前產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，這是判斷能否拿回房產(chǎn)的基礎。

四、給張先生的具體建議

先查房產(chǎn)登記信息：

帶身份證到不動產(chǎn)登記中心查詢?nèi)幏慨a(chǎn)的登記情況（誰是所有權(quán)人、是否共有、是否有協(xié)議約定的變更記錄），明確自己目前對房產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)。

找到并分析協(xié)議內(nèi)容：

若能拿到協(xié)議原件（或復印件），重點看：是否約定了具體房產(chǎn)歸屬、是否有 “不可撤銷” 條款、是否涉及贈與且未過戶。若協(xié)議中對婚前個人房產(chǎn)的贈與未過戶，可主張撤銷；若協(xié)議僅約定 “離婚時按此分割”，未明確即時歸屬，離婚時可重新協(xié)商。

協(xié)商優(yōu)先，明確底線：

若協(xié)議有效且房產(chǎn)已按約定歸屬對方，強行通過訴訟 “拿回” 難度極大；若存在可撤銷情形（如未過戶的婚前房產(chǎn)贈與），可嘗試與現(xiàn)任妻子協(xié)商，以 “撤銷贈與” 為依據(jù)爭取部分房產(chǎn)。

總結(jié)

張先生能否拿回房產(chǎn)，核心取決于婚內(nèi)財產(chǎn)協(xié)議的內(nèi)容、房產(chǎn)原始性質(zhì)及是否辦理產(chǎn)權(quán)變更。若協(xié)議有效且房產(chǎn)已按約定歸屬對方（或為婚后共同財產(chǎn)分割完畢），拿回的可能性較低；若存在 “婚前個人房產(chǎn)贈與未過戶” 等情形，仍有爭取空間。建議先查詢房產(chǎn)登記和協(xié)議內(nèi)容，再針對性協(xié)商，無需請律師也可通過明確法律邊界維護自身權(quán)益。