按購置成本：結(jié)合購房款、裝修費等實際支出，雙方均分對應(yīng)金額（如總支出 60 萬元，取得使用權(quán)一方支付 30 萬元）；

按協(xié)商市價：雙方共同認(rèn)可房屋當(dāng)前價值（如議價 90 萬元，補償 45 萬元），參考江蘇海安案例中 “議價優(yōu)先” 的裁判思路；

按重置價評估：若議價無果，可共同委托評估機構(gòu)評估房屋重置成本（建造同等房屋的費用），以評估價為基礎(chǔ)計算補償。

優(yōu)先采納雙方議價（法院尊重當(dāng)事人對財產(chǎn)價值的認(rèn)可）；

議價不成則按評估重置價（而非市場房價，因小產(chǎn)權(quán)房無合法交易價格）；

特殊情形：若房屋系一方婚前購置，婚后共同裝修，補償款僅計算 “共同投入部分”（如裝修費的一半），而非房屋整體價值的一半。

若婚前一方全款購買，婚后未裝修也未產(chǎn)生收益，屬于個人財產(chǎn)，另一方無權(quán)主張分割；

若婚后共同裝修（如花費 10 萬元）或房屋出租產(chǎn)生收益（如每年 2 萬元），共同投入部分及收益屬于共同財產(chǎn)：

裝修部分：取得使用權(quán)一方需支付裝修費的一半作為補償；

收益部分：已產(chǎn)生的租金雙方均分，未產(chǎn)生的收益由后續(xù)使用方享有。

若繼承 / 贈與協(xié)議明確 “歸一方所有”（如遺囑寫明 “小產(chǎn)權(quán)房由兒子 XX 個人繼承”），屬于個人財產(chǎn)，不分割；

若未明確歸屬，或?qū)懨?“歸夫妻雙方”，則按共同財產(chǎn)分割，與婚后購置的處理規(guī)則一致。

錯誤表述：“小產(chǎn)權(quán)房歸女方所有，男方配合過戶”—— 因無法過戶且所有權(quán)不可約定，該條款無效；

正確表述：“小產(chǎn)權(quán)房由女方居住使用，房屋的占有、使用、收益權(quán)歸女方，男方不得干涉”—— 僅約定權(quán)益，合法有效。

若取得使用權(quán)一方拒不支付補償款，可憑判決書申請強制執(zhí)行，法院會凍結(jié)其銀行賬戶、劃撥收入，但無法拍賣小產(chǎn)權(quán)房（因無合法產(chǎn)權(quán)）；

防范技巧：協(xié)議中約定 “先付補償款，再交付房屋”，或要求對方提供擔(dān)保人，降低履約風(fēng)險。

若房屋未來可能合規(guī)化（如政府出臺改造政策允許辦證），需在協(xié)議或判決中明確：“當(dāng)房屋具備不動產(chǎn)登記條件時，XX 應(yīng)在 15 日內(nèi)配合 XX 辦理登記手續(xù)，相關(guān)稅費由 XX 承擔(dān)”；

若原房主（如村集體成員）反悔，主張房屋歸其所有，持有分割協(xié)議或判決書可作為 “善意取得權(quán)益” 的證據(jù)，對抗原房主的主張（需證明購房時無惡意且支付合理對價）。

核心證據(jù)清單：購房協(xié)議、付款憑證、村集體出具的居住證明、裝修合同及發(fā)票、房屋照片 / 視頻（證明房屋現(xiàn)狀）、雙方協(xié)商的聊天記錄（佐證議價過程）；

特殊提示：若付款為現(xiàn)金，需讓對方出具收據(jù)并注明 “小產(chǎn)權(quán)房購房款”，避免 “無出資證據(jù)” 導(dǎo)致無法主張權(quán)益。

糾正：雖無合法所有權(quán)，但婚后共同購置的小產(chǎn)權(quán)房具備財產(chǎn)價值，屬于共同財產(chǎn)范疇，法院會分割其使用權(quán)益與經(jīng)濟(jì)價值，并非 “不能分”，河北無極案即通過調(diào)解實現(xiàn)了權(quán)益分割。

糾正：法院絕對不會判決所有權(quán)歸屬，僅能處理使用與補償。后續(xù)能否辦證取決于政策，與法院判決無關(guān)，切勿輕信 “判歸所有就能辦證” 的錯誤說法。

糾正：小產(chǎn)權(quán)房禁止交易，無合法市場價格，法院僅會按 “購置成本”“重置價” 或 “雙方議價” 計算補償，遠(yuǎn)低于周邊商品房價格，需合理預(yù)期。